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　　8月15日至16日，首批3支保障性租賃住房REITs（以下稱保租房REITs）完成發(fā)行，得到市場(chǎng)的熱捧。

　　紅土深圳安居REIT認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新紀(jì)錄，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.484元/份；中金廈門安居REIT認(rèn)購(gòu)基金份額總量為143.12億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的108.96倍，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.600元/份；華夏北京保障房REIT認(rèn)購(gòu)基金份額總量為158.72億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的113.37倍，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.510元/份。

　　在此之前已經(jīng)發(fā)行REITs的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)區(qū)間在4.5至109.2倍，平均值為25.5倍，在所有REITs產(chǎn)品中保租房REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)名列前茅，反映投資者對(duì)保租房REITs有著較高的期待。

　　根據(jù)三只REITs產(chǎn)品公告的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)規(guī)模測(cè)算，預(yù)期將有超過(guò)1200億元的資金認(rèn)購(gòu)保租房REITs，而三只REITs產(chǎn)品預(yù)計(jì)募集資金總額約38億元。

　　那么，保租房REITs為何受青睞？

　　首要原因就是首批保租房REITs的底層資產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，三個(gè)項(xiàng)目分別位于深圳、廈門、北京，并且都處于核心區(qū)域。持續(xù)的人口凈流入、成熟的產(chǎn)業(yè)配套、較低的租售比保障了需求的穩(wěn)定性和持續(xù)性，這也是此類項(xiàng)目能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。

　　其次就是超高的出租率，截至2022年一季度末，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)綜合出租率分別達(dá)到98.7%、99.3%與94.7%，幾乎處于“滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)”狀態(tài)。

　　再次就是三只保租房REITs底層資產(chǎn)目前的租金水平較周邊物業(yè)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，平均折讓水平大約在40%左右，但項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)每年都會(huì)上漲，租金年漲幅區(qū)間基本在2%至3%。

　　例如，募集說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)，華夏北京保障房REIT下屬項(xiàng)目文龍家園和熙悅尚郡2024年將迎來(lái)續(xù)租期，兩項(xiàng)目租金將分別上調(diào)至55元/平/月和64元/平/月，較2022年一季度分別上漲5.8%和6.7%。

　　盡管三只保租房REITs底層資產(chǎn)相對(duì)其周邊物業(yè)租金有折讓，但與其他已發(fā)行的公募REITs相比，三只保租房REITs底層資產(chǎn)利潤(rùn)率依然有優(yōu)勢(shì)。具體來(lái)看，紅土深圳安居REIT的稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)率（EBITDA）最高，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT也排在中位，項(xiàng)目的預(yù)期盈利能力具有保障。

　　此外，三只保租房REITs的底層還有一定的成長(zhǎng)性。例如紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)中的安居百泉閣配有414.1平的配套商業(yè)設(shè)施和294個(gè)車位，安居錦園項(xiàng)目中也有配套216個(gè)車位。這類配套商業(yè)設(shè)施租金/運(yùn)營(yíng)收入、配套停車場(chǎng)停車費(fèi)收入、廣告位租金收入、臨時(shí)攤位租金/運(yùn)營(yíng)收入也將計(jì)入相應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入中。

　　2021年6月29日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布將能源基礎(chǔ)設(shè)施，保障性租賃住房等行業(yè)范圍納入公募REITs試點(diǎn)范圍。2022年5月25日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，指出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，重點(diǎn)盤活保障性租賃住房等領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；同年5月27日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布文件指出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)。

　　市場(chǎng)預(yù)計(jì)，在政策的大力支持下，未來(lái)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時(shí)考慮到公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動(dòng)投資價(jià)值的空間，未來(lái)有望迎來(lái)REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域放開(kāi)。