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　　2022年11月13日，央行和銀保監(jiān)會（現稱：國家金融監(jiān)督管理總局）發(fā)布“金融16條”，明確允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進落實資金支持，而后“第一支箭”、“第二支箭”、“第三支箭”先后落地，形成了信貸、債券、股權多維度融資支持政策體系。

　　“三箭齊發(fā)”成為近10年來政策在地產領域鮮有的放松和激勵，對改善房企資產負債和助力行業(yè)紓困意義匪淺。行至今日，“三支箭”政策落地已過半年時間，效果究竟如何？

　　受益房企有限

　　在復盤“三支箭”政策落地半年的效果時，國泰君安證券發(fā)布的研報進行的風險提示之一是，政策效果不及預期。

　　以最先落地的信貸來看，融資力度仍然較弱。根據央行數據，2023年一季度末，房地產開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，這一增速比金融貸款平均增速低了5.9個百分點。另據國家統(tǒng)計局數據，今年前4月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內貸款6144億元，同比下降10.0%。

　　中指院數據顯示，“第一支箭”落地之后，房企總授信額度超過6萬億元，受益房企除了央企、國企外，僅有5家混合所有及民企授信額度超過1000億元。造成這一現象的原因，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，金融機構對房企信貸實行白名單制主要是央國企及未暴雷民企。此外，金融機構還需評估房企項目情況、合作程度、房企經營等因素，授信額度才會逐步落地，大部分中小民營房企獲得信貸融資仍然十分困難。

　　相對于信貸融資，增信發(fā)債融資取得了相對積極的成效。據中指研究院統(tǒng)計，2023年1-4月 ,房地產企業(yè)信用債融資1705.8億元，同比增長11.3%。

　　不過，受益企業(yè)數量范圍仍然受限。據不完全統(tǒng)計，自去年底以來，萬科、金地、綠城中國、美的置業(yè)、龍湖、新城控股、金輝、旭輝、碧桂園、雅居樂、新希望、華宇等12家企業(yè)申請注冊發(fā)債規(guī)模超過1400億元，陸續(xù)僅有龍湖、新希望、碧桂園、美的置業(yè)、雅居樂、華宇等企業(yè)增信發(fā)債落地。

　　股權融資的進度則更是緩慢。中指院數據顯示，自“第三支箭”政策落地至今，有A股和港股合計37家上市房企發(fā)布股權融資信息，只有萬科、碧桂園、雅居樂等個別H股公司股權融資已經落地，A股上市房企股權融資目前還在流程審批階段，還未形成真正的資金支持。

　　值得注意的是，據財經網不完全統(tǒng)計，截至5月23日，年內至少已有11家房企收到交易所定增相關問詢函。從上交所發(fā)出的問詢函來看，在審批過程中，監(jiān)管部門對房企定增的認購對象、募投資金用途、發(fā)行人財務狀況及經營情況等方面十分關注。

　　中信建投在研報中指出，發(fā)行股份購買資產及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發(fā)耗時不同，歷史上看從發(fā)布預案到完成上市耗時平均約為12個月。

　　這也意味著，房企股權融資還有相當長的道路要走。

　　融資冷意再現

　　而融資轉冷的結果直接反應到融資額度之中。

　　據克而瑞數據顯示，今年4月，80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%；發(fā)行債券的企業(yè)有16家，發(fā)債企業(yè)個數環(huán)比減少3家。累計來看，今年前4個月，80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。

　　劉水指出，“三支箭”政策對央國企及優(yōu)質民營房企支持效果明顯，但對于融資真正困難的中小民營房企作用十分有限，這些企業(yè)仍然面臨融資困局。

　　數據也佐證了這一觀點?？硕饠祿@示， 2023年前4月國、央企的發(fā)債量為1148億元，同比增長5%；民營企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%，從而使得國企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的72%繼續(xù)上漲14個pct至86%。

　　從成本上來看，國企央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營企業(yè)達到6.34%，兩者之間的差距達到2.96個百分點。

　　不僅如此，當前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強的增信措施。例如，過去4個月，萬科、綠城、美的、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行，但美的發(fā)行的12億元中票不僅有中債增全額擔保，中信證券、中債增和交通銀行三家機構還設立了信用緩釋風險憑證。“投資人對民營房企的信心有待進一步恢復”，劉水坦言。

　　進入5月，房企融資也并未出現明顯改善。據億翰智庫數據顯示，5月前3周，僅有保利發(fā)展、碧桂園、越秀地產、中交地產、大悅城、招商蛇口、首開股份、信達地產8家房企發(fā)行融資工具，合計融資93.78億元。

　　除此之外，新希望地產則發(fā)布公告稱，在中債增的擔保下，計劃發(fā)行2023年度第二期中期票據，發(fā)行金額為8億元，期限3年。

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜分析認為，近期融資又現冷意的原因主要是樓市沒能形成持續(xù)性回暖，導致房企現金流惡化和流動性偏緊，以及行業(yè)信心不足所引發(fā)的資本市場不看好房地產行業(yè)未來所致。

　　克而瑞研究中心研判，雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未全面回暖。在當前市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

　　更多違約來臨？

　　而再過2個月，房地產市場即將迎來新一輪償債高峰期。

　　中銀證券研報數據顯示，2022年房地產行業(yè)國內外債券到期規(guī)模合計8795億元，2023年這一規(guī)模將攀升至9580億元，逼近萬億大關。今年前4個月已償還債券規(guī)模3739億元，仍有5841億元待償還債務，兩個小高峰集中在7月、9月，分別達到1062億元、938億元。

　　面對如此高額的債務，房企似乎有心無力。畢竟，樓市融資不暢的同時，銷售端同樣在承壓。據中指院數據，4月重點100城成交面積環(huán)比下降超兩成?？硕鸾y(tǒng)計數據則顯示，百強房企4月業(yè)績環(huán)比降低14.4%。

　　當銷售端、融資端渠道雙雙萎縮之后，未來究竟是否會引發(fā)更多違約？柏文喜直言，若銷售端、融資端雙雙出現下滑，市場勢必會出現更多違約的房企，除非這些即將違約的房企提前啟動債務重組并達成展期協議。

　　劉水同樣認為，需求釋放脈沖式恢復結束，市場銷售后續(xù)乏力。融資困難疊加銷售回款不力，未來仍有企業(yè)可能會發(fā)生債務違約，屆時將會嚴重打擊脆弱的市場信心。

　　實際上，進入2023年，債務違約現象仍在持續(xù)。例如，5月14日晚，合景泰富集團發(fā)布公告稱，一筆美元票據的部分本金、利息未按時贖回，合計1.19億美元，正式宣告違約。

　　而已經違約的房企則無力兌現債務或展期，進而觸碰政策“紅線”，不得不退市。截至目前，已有新力控股、藍光發(fā)展、中天金融先后退市，還有數十家房企仍在停牌。

　　5月11日，東方資產管理發(fā)布的2023年度《中國金融不良資產市場調查報告》提出，2023年我國系統(tǒng)性金融風險總體可控，但房地產企業(yè)等微觀主體的流動性風險值得關注。

　　面對當前市場的艱難局面，劉水建議，就融資端而言，股權融資未來還要加大支持力度，開辟綠色通道加快審批。另外，房企的增信發(fā)債要采取央地聯動進行擴容、擴圍，以促進更多中小民營房企受益。

　　此外，當前要延續(xù)前兩季度的樓市表現，僅僅從供給側支持房企融資，只能是暫時的“輸血”權宜之計，并沒有從根本上緩解房企流動性問題。房企流動性困難的真正解決，要靠“自我造血”，比如提升銷售業(yè)績，加大現金流回款力度，讓市場真正“暖起來”，這就需更多剛需和改善性購房需求政策進行支持。

　　長期以來，房地產市場的銷售、融資是相輔相成的關系。需求銷售企穩(wěn)回升，金融機構才會更有信心支持房企融資，有了充裕的資金作為后盾，房企在銷售端才能施展更多組合拳，進而實現行業(yè)的良性循環(huán)。